Wo Stadt und Land verschmelzen

Das Moosbühl liegt im Herzen der Gemeinde Moosseedorf und ist der ideale Ort für eine vielfältige Arealentwicklung. Auf dem Gelände der ZPP 6 (ZPP = Zone mit Planungspflicht) ist eine neue Überbauung geplant. Sie grenzt an ein grosses Einkaufszentrum, einen Bahnhof und einen Park, der im Zuge des Bauvorhabens ebenfalls realisiert und danach der Bevölkerung zur Verfügung gestellt wird. Zudem befindet sich das Gebiet in der Nähe der Autobahnzufahrt. Moosseedorf liegt gut 15 Minuten von Bern entfernt. Diese Punkte prädestinieren das Moosbühl dazu, Menschen neuen Wohnraum zu bieten und dem Bevölkerungswachstum von Moosseedorf mit verdichteten Neubauten gerecht zu werden.

Moosseedorf verzeichnet ein positives Bevölkerungswachstum, zudem betreibt die Gemeinde eine aktive Bodenpolitik. Unter einer aktiven Bodenpolitik sind Massnahmen zu verstehen, die eine Gemeinde ergreift, um die Entwicklung von Grundstücken zu fördern. Die Entwicklung auf dem Moosbühl-Areal folgt einem langjährigen Prozess. Die Einzonung des Geländes war ein Schwerpunkt der Ortsplanungsrevision 2022, nachdem die Regionalkonferenz Bern-Mittelland das Moosbühl als «Vorranggebiet Wohnen» definiert hatte. Mit der Ortsplanungsrevision stimmte die Bevölkerung der Überführung der Parzellen 83, 114 und 230 in eine rechtsgültige ZPP zu. Die Verdichtung findet nur in der südlichen Hälfte des Areals statt. Im nördlichen Teil entsteht eine grosszügige öffentliche Parkanlage. In Würdigung der archäologischen Bedeutung des Moosbühls trägt dieses Projekt den Namen «Rentierpark».

Das Gelände dient als Landwirtschaftsfläche innerhalb des Siedlungsgebiets. Die Bewirtschaftung wird durch die archäologische Schutzzone eingeschränkt. Der Boden ist zudem von unterschiedlicher Qualität. Die Perimeter der ZPP und des Parks sind keine Fruchtfolgeflächen.

Der Entwicklungs- und Realisierungspartner HRS steht in engem Kontakt mit dem Archäologischen Dienst des Kantons Bern. Über diesen Kanal erfolgen auch die Koordination der Arbeiten und die sichere Bergung eventueller archäologischer Funde in der ZPP 6. Die Entwicklungsmöglichkeiten der betroffenen Parzellen sind eingeschränkt, vor allem betreffend Tiefbauarbeiten. Die Grundeigentümerschaft GVB (Gebäudeversicherung Bern) und die weiteren Projektbeteiligten sind sich der Bedeutung des Grundstücks bewusst. Es ist ihnen ein Anliegen, mit Experten zusammenzuarbeiten und lokalen Anforderungen nachzukommen.

Auch in diesem Zusammenhang arbeitet der Entwicklungs- und Realisierungspartner HRS mit dem Archäologischen Dienst des Kantons Bern zusammen. Die Grundeigentümerschaft (GVB) und der Archäologische Dienst des Kantons Bern klären die Kostentragung. Verzögerungen werden dank frühzeitiger Planung und Absprachen keine erwartet. Schon im Rahmen der Ortsplanungsrevision waren Baugrunduntersuchungen und archäologische Sondierbohrungen vorgenommen worden.

Im Rahmen der Ortsplanungsrevision erfolgte folgende Vereinbarung: Während in der ZPP 6 eine Überbauung realisiert wird, werden im Parkgebiet die Bodeneingriffe massiv eingeschränkt und die Nutzungsmöglichkeiten mit Auflagen versehen, namentlich in der Nähe der Rentierstationen. Der Kauf des nördlichen Teils des Geländes durch die Gemeinde und der folgende Parkbau führen zu einem höheren Schutz der archäologischen Relikte, die sich allenfalls noch im Boden befinden. 

Moosseedorf kombiniert  Siedlungsstrukturen mit einer ausgeprägten natürlichen Komponente. Dieser Tradition sollen die Moosbühl-Projekte nachkommen. Die involvierten Parteien streben nach einem harmonischen Übergang zwischen der neuen Überbauung und dem bestehenden Ortscharakter. Das Gebiet isstädtischet zweigeteilt, das südliche Moosbühl mit der ZPP 6 gehört der GVB (Gebäudeversicherung Bern), das nördliche Moosbühl der Gemeinde Moossedorf (als ZöN = Zone für öffentliche Nutzung). In der ZPP 6 entsteht eine Überbauung mit einem Wohnanteil von mindestens 80 Prozent. Der benachbarte «Rentierpark» wird den Charakter eines Naherholungsgebiets bekommen. Es soll eine quartiergerechte Siedlungsentwicklung geben, die zu Moosseedorf passt. Es ist wichtig, dass sich die Überbauung architektonisch wie auch gesellschaftlich gut ins Dorf integriert.

Aufgrund der vorliegenden Machbarkeitsstudie, der diversen Abklärungen und der genehmigten ZPP wird eine städtebaulich überdurchschnittliche Lösung mit einer Geschossflächenziffer von 1.75 angestrebt. Laut ZPP darf die Geschossflächenziffer maximal 2.0 betragen.

Der Realisierungszeitraum, den die Projektverantwortlichen anstreben, und das umfassende Potenzial des Geländes entsprechen den Entwicklungsplänen der Gemeinde Moosseedorf für das nächste Jahrzehnt (ab 2030). Zudem beschränkt sich die Verdichtung auf eine Hälfte des Moosbühls (21 520 Quadratmeter). Die andere Hälfte (18 570 Quadratmeter), die sich im Besitz der Gemeinde befindet und neben der ZPP 6 liegt, wird der Bevölkerung als Grünfläche und Erholungsraum zur Verfügung gestellt («Rentierpark»/ZöN). In die Überbauung lassen sich zudem Kindertagesstätten, Quartiertreff und Gemeinschaftsräume sowie weitere Grünflächen integrieren, allesamt Angebote, die ebenfalls allen Einwohnenden von Moosseedorf zugutekommen.

Gemäss den baurechtlichen Rahmenbedingungen lassen sich etwa 300 Wohnungen realisieren. Zum Zeitpunkt der Ortsplanungsrevision war das Gebiet der ZPP 6 noch im Besitz anderer und verschiedener Grundeigentürmer. Sie hatten unterschiedliche Vorstellungen betreffend Vermarktung des Gebiets; es war unklar, ob sie die Entwicklung getrennt oder gemeinsam realisieren würden. Bei einer getrennten Realisierung wäre aufgrund der Grenzabstände eine tiefere Ausnützung möglich gewesen, was zu rund 200 Wohnungen geführt hätte. Die Verdichtung liegt auch im Interesse der Gemeinde. Bauland für neue Wohnstätten wird immer rarer.

Durchmischung ist ein grosses Ziel. Ein grosses Spektrum an Wohnungen mit unterschiedlicher Zimmerzahl soll ein breites Publikum in verschiedensten Lebenssituationen ansprechen, Familien, Paare, Singles, Wohngemeinschaften, junge und ältere Menschen. Grundsätzlich ist von zirka 50 Prozent Mietwohnungen und zirka 50 Prozent Stockwerkeigentum auszugehen.

Der Fokus liegt auf Wohnen im mittleren Preissegment. Zusätzlich sollen flächen- und standardoptimierte Wohnungen angeboten werden, was preiswirksam sein und dem Bedürfnis nach günstigem Wohnraum nachkommen soll.

Die Bauherrschaft möchte das neue Projekt in das ländliche Umfeld von Moosseedorf integrieren und wird umweltschonende und langlebige Materialien verwenden. Betreffend Nachhaltigkeit wird derzeit das am besten geeignete Energielabel evaluiert.

Der erste Schritt bis im Juni 2024 bestand aus einem mehrstufigen Werkstattverfahren, wozu auch eine Nachbarschafts-Werkstatt gehörte. Dieses Verfahren prüfte das räumliche Potenzial und bildete die Grundlagen für den Studienauftrag, der die Einhaltung der ZPP sicherstellte. Beim Studienauftrag stand das städtebauliche und freiräumliche Konzept im Vordergrund; das Verfahren fand von Herbst 2024 bis Frühling 2025 mit fünf eingeladenen Teams statt. Die Resultate des Studienauftrags bilden im dritten Schritt die Grundlage für die Erarbeitung einer Überbauungsordnung (UeO) im Sommer 2025.

Ein breit aufgestelltes Beurteilungsgremium mit Fachpersonen aus den Bereichen Städtebau, Architektur und Landschaftsarchitektur sowie mit Vertretungen von GVB, HRS Real Estate AG und der Gemeinde Moosseedorf beurteilte die fünf Projekte. Das Beurteilungsgremium kam einstimmig zum Schluss, die Studie des Planerteams SSA Architekten AG aus Basel & Maurus Schifferli Landschaftsarchitekten aus Bern zur Weiterbearbeitung zu empfehlen. Diese Projektstudie überzeuge «mit einer klaren Vision für eine vielfältige Wohnüberbauung, die soziale Diversität und sorgfältig gestaltete Schwellenräume vereint»; mit ihr ist «ein adäquates Gesamtkonzept und ein hervorragender Lösungsvorschlag für die Entwicklung des Moosbühl-Areals gefunden» worden.

Das Konzept zeigt, wie ein Wohnquartier mit hoher Aufenthaltsqualität entsteht. Die Gebäudestruktur des Projekts orientiert sich an den Dimensionen der bestehenden Nachbarschaft; die Häuserhöhen variieren zwischen vier und sechs Geschossen, damit sie sich harmonisch in die Umgebung einfügen und keine Monotonie entsteht. Laut Beurteilungsgremium zeichnet sich der Projektvorschlag auch dadurch aus, dass «die öffentliche Aktivierung vorrangig an den Rändern der Siedlung und nicht im Inneren» gesucht werde – «dadurch entsteht eine deutliche sozialräumliche Hierarchie».

Dem Studienauftrag folgt die Überarbeitung des Resultats zum Richtprojekt als Basis für die Ausarbeitung einer Überbauungsordnung (UeO). Die Realisierung ist frühestens ab 2027 (in zwei Etappen) geplant, Abschluss 2031.

Die Ausarbeitung der UeO basiert auf den Resultaten des qualitätssichernden Verfahrens (Studienauftrag) und erfolgt durch die Ortsplanung der Gemeinde Moosseedorf in Absprache mit allen Beteiligten. Da die UeO auf einer genehmigten ZPP basiert, liegt die UeO in der Kompetenz des Gemeinderats von Moosseedorf. Der Gemeinderat wird somit die UeO genehmigen.

Im Moosseedorftal ist diese Landschaft immer noch erkennbar. Die Rentierstationen im Moosbühl sind von nationaler oder sogar internationaler Bedeutung. Dem Archäologichen Dienst ist es wichtig, diese Landschaftselemente im Rentierpark abzubilden. So sollen beispielsweise auch Lehrpfade aus dem Steinzeitalter errichtet und betrieben werden. 

Vorgesehen ist eine vielfältige Bepflanzung, die sowohl ökologisch wertvoll als auch gestalterisch attraktiv ist. Dazu gehören Sträucher und Hecken, Wildrosen, Sumpfpflanzen und Flechten. Ergänzt wird diese Gestaltung durch Biodiversitätsflächen, die gezielt Lebensräume für Insekten und Kleintiere schaffen.

Die Bauherrschaft möchte das neue Projekt in das ländliche Umfeld von Moosseedorf integrieren und wird umweltschonende und langlebige Materialien verwenden. Betreffend Nachhaltigkeit wird derzeit das am besten geeignete Energielabel evaluiert, die Grundeigentümerin GVB strebt eine Zertifizierung mit dem Label SNBS-Areal an (SNBS = Standard Nachhaltiges Bauen Schweiz). 

Derzeit werden verschiedene Heizsysteme geprüft, die mit erneuerbarer Energie funktionieren. Zudem sollen Photovoltaikanlagen auf den Dächern die Stromproduktion vor Ort fördern.

In Zusammenarbeit mit dem Stromversorger BKW und der Fachhochschule Luzern erheben die Projektbeteiligten derzeit das Energiepotenzial des Moosbühls und erarbeiten mögliche Versorgungsvarianten mit dem Ziel eines ganzheitlichen Energiekonzepts.

Bevölkerung und Anwohnerschaft waren dazu aufgefordert worden, sich 2024 im Rahmen des dreiteiligen Werkstattverfahrens einzubringen und Anliegen zu platzieren. Während des Werkstattverfahrens fanden zwei Werkstätten und Informationsanlässe mit der Bevölkerung statt. Dabei hatten die Bürgerinnen und Bürger die Gelegenheit, Fragen zu stellen und den Fortschritt des Projekts einzusehen. Zudem hatte und hat die Bevölkerung die Möglichkeit, auf der Plattform www.moosbuehl-wohnen.ch Inputs zu platzieren. Die Projektverantwortlichen wünschen sich einen Dialog; die Planerteams waren im Rahmen des Studienauftrags dazu aufgefordert, sich mit Anliegen aus der Bevölkerung zu befassen.

Die Bauarbeiten sollen zwischen 2027 und 2031 stattfinden, in maximal zwei Etappen. Die Anwohnerschaft wird während der Realisierungsdauer regelmässig über die anstehenden Arbeiten informiert, bei Bedarf auch über Lärmemissionen.

Grundsätzlich wird die ZPP 6 dicht bebaut; innerhalb der Siedlung werden durch die vorgegebene Mehrstöckigkeit gewisse Schattenplätze entstehen. Die ZPP 6 erlaubt ausschliesslich Flachdächer. Die Anwohnerschaft wird im Rahmen des gesetzlich erlaubten Bereichs tangiert und nicht darüber hinaus.

Das Siegerprojekt weist teilweise sechs Vollgeschosse (Erdgeschoss und fünf Obergeschosse) auf. Der Studienauftrag hat gezeigt, dass einzelne sechsgeschossige Gebäude einen deutlichen städtebaulichen und siedlungsplanerischen Vorteil bringen und für eine aufgelockerte Bebauung notwendig sind. Deshalb wird eine geringfügige Änderung der ZPP angestrebt, die - bei gleichbleibender Ausnützung - einzelne Hochpunkte mit sechs Geschossen ermöglicht. Die geringfügige Anpassung der ZPP liegt in der Kompetenz des Gemeinderats.

Mit dem Rentierpark entsteht ein Naherholungsgebiet, das wie die Überbauung zu einem Begegnungsort werden soll. Im ZPP-Gebiet ist ein Wohnanteil von mindestens 80 Prozentvorgeschrieben. Es sind zudem wohnergänzende Nutzungen wie Kindertagesstätten und Spielgruppen, Quartiertreff und Gemeinschaftsräumen, Gewerbeflächen oder Bistro denkbar. Was umgesetzt wird, soll auch dem Bedürfnis der Bevölkerung entsprechen. Entsprechende Inputs lassen sich bei den Projektverantwortlichen an öffentlichen Anlässen oder via  www.moosbuehl-wohnen.ch platzieren. So sind allgemein eine fortschrittliche Siedlungsentwicklung, mehr Wertschöpfung für das regionale Gewerbe und eine höhere Steuerkraft zu erwarten.

Unter der Annahme von 300 neuen Wohnungen ist mit mindestens 500 bis 600 Bewohnenden zu rechnen. Erfahrungsgemäss sind rund 10 Prozent der Bevölkerung Schülerinnen und Schüler, weshalb mit mindestens 50 bis 60 schulpflichtigen Kindern zu rechnen ist.

Der Bildungsbereich ist einem starken Wandel unterworfen, der ohnehin mehr Schulraum erfordert (Gruppen- und Spezialräume, Selbststudium statt Frontalunterricht, Tagesschuleinrichtungen). Der Gemeinderat will vorausschauend genügend Schulraum schaffen und hat eine entsprechende Planung angestossen. Damit soll auch verhindert werden, dass wegen der Arealentwicklung im Moosbühl unter Zeitdruck teure Übergangslösungen geschaffen werden müssen. Der Gemeinderat plant die Aufstockung von zwei auf drei Schulzyklen (Zyklus 1: Kindergarten bis 2. Klasse; Zyklus 2: 3. bis 6. Klasse; Zyklus 3: 7. bis 9. Klasse). Dieses Vorhaben bedingt für die Oberstufe einen Neubau. Dieser Neubau wird wie die bestehenden Bauten zwei Geschosse umfassen. Alle Bauten sind so konzipiert, dass sie sich später bei Bedarf auf drei Geschosse ausbauen lassen.

Mit 1.38 Einheiten zählt der Steuerfuss von Moosseedorf zu den tiefsten Anlagen in der Region Bern. Die Gemeinde weist aber ein strukturelles Defizit aus. Mit der Verdichtung des Siedlungsgebiets erhofft sich der Gemeinderat eine höhere Steuerkraft.  Eine Steuererhöhung steht derzeit nicht zur Diskussion. Die Investitionen in die Infrastruktur werden aber zu einer höheren Verschuldung führen. Ein Teil der Investition wird über die bereits mit der Ortsplanungsrevision abgegoltene Mehrwertabschöpfung finanziert. Was betreffend Wohnüberbauung Moosbühl infrastrukturell notwendig ist (Wegverbindungen, Trottoirs, Eingriffe an Gemeindestrassen), regelt die Überbauungsordnung. Entsprechende Kostenschätzungen sind im Finanzplan der Gemeinde eingerechnet.

Die Gemeinde verfügt bereits über ein mit anderen Gemeinden vergleichbar gutes familienergänzendes Angebot. Heute existieren 24 Kindertagesstätten-Plätze; wie viele inskünftig notwendig sind, ist offen. In der Überbauung Moosbühl werden unter Umständen ein Kindergarten, eine Kindertagesstätte und ein Spielgruppen-Angebot gewünscht. Entsprechende Anliegen der Bevölkerung lassen sich im Werkstattverfahren deponieren, damit sie im Rahmen des Studienauftrags geprüft werden.

Die Infrastruktur ist auf 5000 Einwohnerinnen und Einwohner ausgerichtet. Diese Zahl dürfte maximal realistisch und aufzufangen sein.

Im Rentierpark wird eine grosse Spielfläche erstellt. Für die Gestaltung des Rentierparks inklusive Spielplatz ist der aktive Einbezug der Bevökerung vorgesehen.

Die Parkierung wird grösstenteils unterirdisch erfolgen, vorgesehen ist eine Einstellhalle mit Platz für rund 300 Autos. Parkplätze für Besuchende werden oberirdisch zur Verfügung gestellt. 

Im Rahmen des Projekts ist die Integration von Mobilitätsangebote vorgesehen, die eine nachhaltige und flexible Fortbewegung fördern. Dazu zählen Car- und Bike-Sharing-Angebote, die eine Alternative zum eigenen Fahrzeug bieten. Für die Förderung einer nachhaltigen Mobilität werden zudem Ladestationen für Elektroautos und E-Bikes eingeplant.

Es ist mit rund 300 Parkplätzen zu rechnen, was während Stosszeiten zu mehr Verkehr führen wird, namentlich auf der Moosbühlstrasse und auf der Moosbühlkreuzung. Diesem Punkt wird im Rahmen der Verkehrsplanung grosses Augenmerk geschenkt. Die allgemeine Zusatzbelastung soll auf ein Minimum beschränkt werden. Zumindest mittelfristige Entlasung verspräche die Möglichkeit eines lokalen, örtlich begrenzten Autobahnausbaus im Bereich Gewerbestrasse/Industriestrasse mit einer zusätzlichen Spur Richtung Autobahn/Shoppyland; diese Massnahme würde zu einer Verflüssigung des Verkehrs führen. Das Bundesamt für Strassen (Astra) zeigt Interesse an diesem Schritt, auch nach der Ablehnung des Ausbaus des Autobahnabschnitts Bern-Wankdorf-Schönbühl im Rahmen der Eidgenössischen Volksabstimmung über den Ausbauschritt der Nationalstrassen im November 2024.

Sie soll grösstenteils nordwestlich über die Moosbühlstrasse bzw. Anfang Bühlweg erfolgen, von wo die Autoeinstellhalle erschlossen ist. Die Parkplätze der Bewohnenden befinden sich alle im Untergeschoss, Besucherparkplätze werden vom Bühlweg erschlossen.

Moosseedorf verfügt über ein ausgezeichnetes ÖV-Angebot, das regional gesteuert wird. Das Moosbühl liegt sehr nahe an der RBS-Station Moosseedorf. Diese Faktoren wurden bei der Dimensionierung des Angebots für den Individualverkehr berücksichtigt. 

Ja, diese Überprüfung geschieht im Rahmen der laufenden Verkehrsmassnahmen der Gemeinde Moosseedorf.

Ja, via Rentierpark zum Baumarkt OBI und via Unterweg zum Fussgängerübergang Logistikplattform-Shoppyland/Betriebszentrale

Für den Siedlungswart ist ein Büro vorgesehen, das eine unmittelbare Präsenz vor Ort ermöglicht, um den Betrieb, die Pflege und die Sicherheit der Siedlung effizient zu gewährleisten.

Der Moossee war in der Frühgeschichte viel grösser als heute, das östliche Ufer lag im Gebiet Sand. Heute hat Moosseedorf einen tief durchnässten Baugrund, der vor allem betreffend statischer Massnahmen, aber auch bezüglich Abdichtung und Wasserführung frühzeitig von Spezialisten beurteilt werden muss. Im Gebiet des geplanten Parks kam es in der Vergangenheit zu Geländesenkungen, was bei nahegelegenen Tiefgaragen zu Problemen führte und Sanierungsarbeiten erforderte. Im Zuge der neuen Überbauung befürchten angrenzende Anwohner (Moosbühlstrasse) erneut von Hangwasser verursachte Überschwemmungen. Deshalb ist das Hangwasser soweit möglich dem Moosmattbach zuzuführen. Eine Versickerung ist nicht möglich; das bereits vorhandene Grundwasser lässt nicht zu, dass zusätzliches Wasser in den Boden eindringt.

Die Parteien pflegen einen regen Austausch und eine gute Koordination. Damit ist auch ein regelmässiger gegenseitiger Wissensaustausch gewährleistet. Die Gemeinde plant und realisiert den Park, HRS ist über den Planungsstand informiert. Im Rahmen des Studienauftrages ist unter anderem der Übergang zwischen Rentierpark und ZPP 6 genauer angeschaut und durch die Teams bearbeitet worden. Dem Projekt des Planerteams SSA Architekten AG & Maurus Schifferli Landschaftsarchitekten gelingt es, die Verbindung zum angrenzenden Rentierpark zu stärken. Der gesamte Landschaftsraum Moosbühl wird als Teil einer weiten Tundra-Landschaft verstanden. Die Schnittstelle zwischen künftigem Park und Wohnsiedlung ist als öffentlich begehbare Parkchaussee angelegt.

Ziel ist, dass der Park spätestens mit der zweiten Bauetappe der ZPP 6 fertig wird. Zum heutigen Zeitpunkt gibt es aber noch viele Unbekannte, das Auflegen eines Gesamtterminprogramms wäre unseriös.